伪z造租赁合同咨询来电咨询「广州合拓」一笑而过

广州签订认购书后向开发商支付更名费能退吗？

张静律师解答：不能，如果合同约定更名需收取更名费是合法的。不过如果开发商超出约定标准收取更名费，则多收的金额可以要求退还。

书节选：

认为,本案中,郑某向华某公司支付更名费80000元系基于商品房买卖合同关系,双方存在基础法律关系,故本案案由为商品房买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于华某公司向郑某收取更名费80000元是否符合双方约定。对此分析如下:首先,尽管郑某与华某公司签订的《商品房(一手现房)买卖合同》并未对更名费项目进行约定,但从涉案房屋的交易过程上看,华某公司与各认购人签订的《商品房认购书》均明确约定:认购人不得随意转让认30000元,尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同,但更名本身并未导致华某公司实际产生其他具体支出或损失,华某公司也未能举证更名费的实际用途,故华某公司向郑某主张更名费80000元确实高于郑某签订《商品房认购书》时的合理预期,郑某主张其向华某公司支付更名费80000元具有一定的合理性。综上,根据《商品房认购书》约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华某公司已收取郑某更名费80000元,超出部分50000元应予以返还。

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广州开发商因欠付打折卖房，购房者能提执行异议吗？

张静律师解答：即使开发商采用了规避法律的方法打折卖房，购房者在符合执行异议的条件时（查封前签订了合同并占有房屋，愿意将余款提存给，自身无过错），也可以提执行异议要求中止执行。如下面这个案件，因开发商欠付，房屋被承包商申请强制执行，买家提执行异议，一审认为购房者未尽谨慎注意义务，不支持执行异议申请，二审改判支持了执行异议申请。

书节选：

关于张某在购房过程中是否存在过错的问题。有证据表明利某公司在双方签约时正处于债务风险逐步暴露的过程中，其为套取资金偿付债务而绕开商品房买卖合同网签、备案、账户监管等相关行政管理措施，私自将房屋打折对外出售，由此严重损害了相关债权人的合法权益。但房地产开发企业规避监管的行为，一般商品房消费者在购房过程中难于识别，其以打折降价的方式促销在房地产行业下行周期中也属常见，不能因此得出其折扣幅度不符合市场一般行情的结论。并且基于生存利益至上的考量，《执行异议复议规定》第二十九条及《人院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》也未以是否存在过错对商品房消费者的权利作出限定。因此，一审以张某在购房过程中未尽谨慎注意义务为由认定其权利不足以排除执行，属于适用法律错误，本院予以纠正。

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广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司支付定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。

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广州买房的话，必须先网签再申请吗？

张静律师解答：是的，有的程序，买卖双方必须先提交网签合同，等中心对买家的资格审核通过后，买卖双方再去中心对合同进行面签。如下面这个案件，房屋买卖合同约定买家须在签订房屋买卖合同后10天内申请，但实际上买家花了3个月才办好网签手续，然后才能申请。也就是说，买卖双方签订合同的时候，没搞清楚的时间和程序。卖家抓住这一条说买家违约了，经审查后认为双方合同在事实上不可能履行，但买家一直积极地配合中心申请，卖家之前不提异议，现在在要求解除合同，不应支持。驳回卖家要求解除合同的请求。

书节选：

本案需要处理的是：徐卖家以梁买家未依约支付首期款及办理手续义务构成根本违约为由，要求确认涉案买卖合同于其发出解约律师函之日（2021年6月18日）解除是否成立。本案房屋交易约定的买方类型为，则流程应符合相关规定。对徐卖家对情况提出的申请，本院已通过广州住房管理中心查到相关规定。根据其中《广州市住房管理中心关于印发广州住房个人购房实施办法的通知》（穗中心规字﹝2021﹞1号）第十六条有关“经中心审核同意的，由中心从上述买卖双方已协商预约“面签”时间的事实可知，梁买家申请的已通过中心的资格审查，且在此过程中，徐卖家亦给予了相应配合。综上，本院认定梁买家不构成违约。

张静多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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