起诉原业主搬走咨询价格合理「广州合拓」世界上使用最多的语言

广州商品房买卖合同约定逾期交楼违约金房款3%有效吗？

张静律师解答：可以调整违约金标准，如果认为逾期交楼天数较多，就可以随意调整违约金的金额。如下面这个案件，就认定违约金总额不受房款3%的限制。

书节选：

至于违约金计算标准,应按双方合同约定每日万分之一计算;至于违约金总数是否受不超过总房款的3%的限制问题,一审综合考量合同中对郎某逾期支付房款所应负担的违约责任的约定,该约定明显与利某公司逾期交楼违约责任并不对等。故一审认定违约金总额应不受总房款3%的限制。对于利某公司提出评估涉案房屋租金的申请,广州市中级人院已就同一小区同类案件作出生效,该申请并无必要,一审不予采纳。

广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，宅基地房确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州买商品房时双合同中的装修合同有效吗？

张静律师解答：装修合同中关于商品房买卖部分意思表示有效，装修部分意思表示无效，装修款视为房款的一部分，不能单独解除装修合同。如下面这个案件，意思装修合同无效，二审改判，认为合同部分有效，部分无效。

书节选：

本案争议焦点在于:符某是否应支付违约金及违约金如何计算。一审根据《无忧安居家装整合服务协议》协议的内容并结合房地产调控政策认定双方的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同(预售)》以外另行订立并履行独立的《无忧安居家装整合服务协议》,该协议所约定的服务费实际属于符某购买涉案房屋应支付房价款的一部分,与《广州市商品房买卖合同(预售)》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款正确,本院予以认可。依照《总则》百四十六条“行为人与相对人以的意思表示实施的民事法律行为无效。以的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,符某与上某公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》中关于装修部分的意思表示为的意思表示,该装修部分的意思表示无效,其所隐藏的关于商品房买卖合同关系的意思表示并不存在法定无效情形,应为有效。故一审认定《无忧安居家装整合服务协议》无效表述不准确,本院予以纠正。《无忧安居家装整合服务协议》中约定的装修价款实为购房款的一部分,符某逾期付款应承担相应的违约责任。

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广州买商品房后无力供房，解除合同如何担责？

张静律师解答：可能会按照合同约定承担违约责任。如下面这个案件，买家买房后无力供房，开发商起诉解除合同，一审时买家表态不想解除合同，法z院判z决按逾期付款计算违约金。二审时买家表态同意解除合同，法z院判z决按合同约定支付房价的20%的违约金40万。

判z决书节选：

二审期间,陈买家向本院提出同意解除合同,并愿意按一审核定的190530元支付违约金。由于陈买家的该答辩意见与其在一审的答辩意见不一致,对此本院释明告知,若不履行合同,按照合同约定将可能承担20%违约责任,陈买家坚持解除合同,不再履行合同。本院认为,根据一审查明事实,陈买家逾期支付剩余房款已构成违约,一审基于陈光杰、陈光雄已付清合同约定购房款,并愿意承担相应的违约责任,其违约行为并不影响合同目的的实现等,判令不解除合同并无不当。现由于陈买家明确表示不愿履行合同,系其对自身权利的处分,亦与辉某公司的请求一致,本院予以照准。本案辉某公司在合同履行过程中并无违约,陈买家明确表示不愿履行合同,属于根本违约,依案涉合同第十三条“违约责任13.2因乙方的原因(包括但不限于逾期付款,逾期办妥按揭手续,逾期还贷等)致使合同解除的,乙方须按总房价的20%向甲方支付违约金,”的约定,陈买家应向辉某公司支付违约金349825.2元。陈买家提出违约金过高,但未提供相应的证据,本院不予支持。因合同解除,辉某公司应将收取陈买家的购房款1749126元一并返还。

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